花屋の物件の取得の方法

花屋の物件の取得の方法

 

それは、自分で予め、店舗候補地を決め、

その街の、どの通りに出し、

そこで、空き物件を探すということです

 

やみくもに、不動産屋さんにこんにちは、

では行けません。

最も、不動産を数多く当たってると、

大体、勘所はわかって来るものですが。

順をおって見ていきましょう。

1.店舗候補地を決める。

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 1-1 自分の家から、通えるところを探す。

 

自分が、もし東京日野市に住んでいたら、

中央線を、素直に狙います。

青梅線、南武線などは、通える範囲ですが、

10万人以上乗降する駅が少ないので、外しておきます。

自分が浦和に住んでいれば、大宮以南の京浜東北線、

本八幡に住んでいれば、千葉・東京の総武線を狙います。

私鉄沿線に住んでいれば、その私鉄沿線の大きな駅か、

その私鉄から出られる、JRの乗降客数の多い駅を狙います。

車で移動予定であれば、距離だけでなく、かかる時間も考慮にいれます。

候補予定地は、複数必要です。

中々、ピンポイントで、物件空いていませんので、

可能性を、広げる必要があります。

 

 1-2 候補予定地の駅の乗降客数を、インターネットで調べる

 

インターネットで、近くの沿線の駅の乗降客数を調べます。

JR東日本は、乗車人数しか載っていませんので、

2倍しますと、乗降客数が出て来ます。

私鉄は、文字通り、乗降客数が出ています。

候補地に優先順位を付けます。

1〜10ぐらいまで、リストアップします。

 

2.候補予定地の通りをくまなく歩きます。

  自分で、人通りの多い通りを探します。

 

 2-1 駅近くを歩く。

 

駅に10万人以上の乗降客数があるわけですから、

駅の周辺に、人が多いわけです。

歩く時間は、日中。人が買い物をする時間帯です。

通勤・通学以外にも、日中、人があふれる場所が、いいですね。

 

2-2 駅に通じる商店街を歩く。

 

その道を通らないと、駅に出られない。

それが、商店街であれば、もっといいです。

商店がない、ビルが立ち並ぶ、駅前の太い道ですと、

車の通りは多く、朝晩は、通学通勤で人が流れても、

日中、閑散としているところがあります。

昼食時以外で、自分の目で確かめて下さいね!

 

3、予定候補地で空き物件を探す

 

 3-1 自分でまず、空き物件を探す。

 

まずは、自分の出したいところに、

空き物件を探します。

簡単には、理想どおりの空き物件は、出ません。

だから、候補地を10も用意するのです。

空き物件はタイミングです。

探すのに、最低半年みておいたほうがいいでしょう。

 

 3-2 候補地に近い不動産屋を訪ねる

 

不動産屋さんはには、空き物件リストがあり、

店頭に貼り出したりしています。

不動産屋さん同士のネットワークもあり、

紙以外で、インターネットのネットワークもあります。

理想の物件がなければ、いい物件が出たときに、

連絡してくれるよう、依頼します。

また、店舗物件に強い業者、店舗物件専門業者もいますので、

活用するといいです。

 

4.物件を契約する。

 

物件の契約内容で、契約条件や、支払金額が確定してしまいます。

経験者や、知り合いの不動産屋さん、

そして、今まで、多数の経験をしたことがある人に、

アドバイスをもらうか、契約に同席してもらいます。

契約のチェックすべき項目を、以下に述べます。

 

 4-1 契約始期

 

契約が始まる日です。

この日から、賃料が発生します。

工事日などから逆算して、無駄に多く、

家賃を払わないようにしましょう。

家賃は、日割りで計算してくれます。

 

 4-2 契約期間

 

これは、2年とか3年とか5年とか。

なるべく長いほうが有利です。

契約更新時に、1ヶ月分、契約更新手数料を支払うケースが多いので。

一般的に、契約は更新できます。

定期借家契約ですと、契約更新できない場合があります。

 

4-3 賃料

月々の家賃です。

坪賃料×坪数

一般に坪賃料は、物件の生産性を表すと言われています。

坪賃料が高いところのほうが、売りやすいです。

あとは、支払う金額と入ってくる金額の見合いです。

ですから、家賃が安いからいいとか、高いからいいとかは、

一概に言えません。

 

 4-4 敷金・礼金(花屋開業)

 

敷金は、退去時に戻ってくるお金。

保証金は、取り決め方法に従って、戻って来るお金。

敷金。保証金とも、借主が貸主に預けます。

貸主が、家賃不払いや、現状回復の資金確保などのために、

防御するためのお金。

償却条件が付かなければ、100%、

借主に戻ってくるお金です。

月賃料の4か月分とか、6ヶ月分とかいいます。

資金が、撤退するまで寝てしまいます。

貸主も、もともと返すべきお金ですから、

減額の交渉の余地があります。

要交渉です。

 

 4-5 礼金

 

大体一か月が多いです。

不動産取引の慣例です。

一か月以上、払うべきではありません。

 

 4-6 解約条件

 

解約の申し出をする期限。

6ヶ月前に、という契約が多いです。

6ヶ月後に、家賃を払い続けて解約するか、

6ヶ月分、まとめて払って即時解約するか。

万一の場合もあるので、短い期間のほうが、

有利です。

 

 4-7 敷金・保証金の償却

 

償却20%とか、条件が付く場合があります。

100万預けてあれば、20万円貸主が取るよ、

という意味合いです。

出来れば、ゼロがいいです。

 

4-8 家賃は前払い

 

12月分の家賃は、11月に払うという意味です。

ほぼ100%、家賃は前払いです。

 

その他にも、賃貸契約を結ぶ時は、様々な条項があります。

主だった契約内容を、列挙しました。

 

まとめ

 

なにしろ、売れる物件を契約すること。

賃料等が安くても、売れない物件ですと、

経費も、人件費も出て来ません。

しっかり、売上・利益予測と、経費を考えて、

売れる、条件の良い物件を契約します。

いい物件探すのに、時間がかかりますので、

いい物件が出たらすぐに、契約し、開店できるように、

周到な準備が必要です。

 

 

 

 

 

 

 

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