店舗物件を探す時に、家賃は気になるところです。
店舗賃料は、初期に保証金・敷金、礼金、前家賃、
不動産仲介手数料などのベースにもなりますので。
しかしながら、あ、安い物件があった!と喜んでばかりはいられません。
今日は、店舗賃料について述べてみたいと思います。
1、店舗賃料とは何か?
かりに、20坪の店舗で、店舗賃料が30万円だとします。
坪賃料15000円×20坪ということです。
坪賃料は何で決まってくるのでしょうか?
例えば、吉祥寺の駅近くなら、坪10万円。
自由が丘や、下北沢の駅から1〜2分のところで、坪6万円。
八王子駅北口の駅近くでも、坪6万円。
八王子のドン・キホーテ過ぎたあたりのユーロードでは、
坪15000円前後。
わが八日町では坪10000円前後。
同じ甲州街道沿いでも、追分~西八王子の間だと、坪5000円程度。
何となく、想像出来ますね。
坪賃料とは、難しく言えば、そこのエリアの生産性。
簡単にいうと、そこのエリア、物件の売りやすさの度合いだと言えます。
吉祥寺の店前通行料50000人/1日のところと、
西八王子の店前通行料1000人/1日のところ。
随分売りやすさが違いますね。
それが、坪賃料10万円と、坪賃料5000円の違いになるのです。
ですから、家賃が安いと言って単純に喜ぶ訳にもいきません。
坪賃料の高いところは、その見合いで売りやすく、
坪賃料の低いところは、一般的に売りづらいからです。
2、店舗賃料と売上のバランスが大切
大体、経営が上手くいくためには、
家賃比率は売り上げの10%が一つのメドです。
先程の例のように、月30万円の家賃なら、
月300万円、1日10万円の売上が欲しいところです。
同じエリアで、同じ広さなら、大体賃料は同じです。
家賃30万円を払うなら、何がなんでも300万円の売上を確保する。
そのためには、売るのに有利な物件。
・間口が広い。
・物件がセットバックしていて、前に商品を並べられる。
・物件が北向きである。最悪東向き。
・駐輪スペースがある。
・駐車場がある。あるいは、提携駐車場がある。
など、より有利な物件を探すことが、重要です。
30万円の花屋で300万以上売ることも可能ですし、
下手すると、200万円も売れないこともあります。
ちなみに日本フラワー本店は、
22万円の家賃で、月500万円以上売ります。
自分の理論・マニュアルどおりのお店です。
【阿部憲資略歴】
1996年 東京立川に花屋1号店オープン
以降、計30店舗の花屋開設
2001年 株式会社 花良品 代表取締役社長
2001年 日本フローラル協会理事
2007年 株式会社フラワー総研 代表取締役
現在に至る。
【著書(共著)】
「お花屋さんマニュアル」1~4誠文堂新光社
「花屋さんの仕事 基本のき」誠文堂新光社
【TV】
テレビ東京「日比谷花壇 vs 花良品」(30分特番)
テレビ朝日「花良品 vs 青山フラワーマーケット」(30分特番)
NHKBS 「花良品の鮮度保証販売」(5分特集)
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