店舗物件を探す時に、家賃は気になるところです。
店舗賃料は、初期に保証金・敷金、礼金、前家賃、
不動産仲介手数料などのベースにもなりますので。
しかしながら、あ、安い物件があった！と喜んでばかりはいられません。
今日は、店舗賃料について述べてみたいと思います。
１、店舗賃料とは何か？
かりに、２０坪の店舗で、店舗賃料が３０万円だとします。
坪賃料１５０００円×２０坪ということです。
坪賃料は何で決まってくるのでしょうか？
例えば、吉祥寺の駅近くなら、坪１０万円。
自由が丘や、下北沢の駅から１〜２分のところで、坪６万円。
八王子駅北口の駅近くでも、坪６万円。
八王子のドン・キホーテ過ぎたあたりのユーロードでは、
坪１５０００円前後。
わが八日町では坪１００００円前後。
同じ甲州街道沿いでも、追分～西八王子の間だと、坪５０００円程度。
何となく、想像出来ますね。
坪賃料とは、難しく言えば、そこのエリアの生産性。
簡単にいうと、そこのエリア、物件の売りやすさの度合いだと言えます。
吉祥寺の店前通行料５００００人/１日のところと、
西八王子の店前通行料１０００人/1日のところ。
随分売りやすさが違いますね。
それが、坪賃料１０万円と、坪賃料５０００円の違いになるのです。
ですから、家賃が安いと言って単純に喜ぶ訳にもいきません。
坪賃料の高いところは、その見合いで売りやすく、
坪賃料の低いところは、一般的に売りづらいからです。
２、店舗賃料と売上のバランスが大切
大体、経営が上手くいくためには、
家賃比率は売り上げの１０％が一つのメドです。
先程の例のように、月３０万円の家賃なら、
月３００万円、１日１０万円の売上が欲しいところです。
同じエリアで、同じ広さなら、大体賃料は同じです。
家賃３０万円を払うなら、何がなんでも３００万円の売上を確保する。
そのためには、売るのに有利な物件。
・間口が広い。
・物件がセットバックしていて、前に商品を並べられる。
・物件が北向きである。最悪東向き。
・駐輪スペースがある。
・駐車場がある。あるいは、提携駐車場がある。
など、より有利な物件を探すことが、重要です。
３０万円の花屋で３００万以上売ることも可能ですし、
下手すると、２００万円も売れないこともあります。
ちなみに日本フラワー本店は、
２２万円の家賃で、月５００万円以上売ります。
自分の理論・マニュアルどおりのお店です。
【阿部憲資略歴】
１９９６年 東京立川に花屋１号店オープン
以降、計３０店舗の花屋開設
２００１年 株式会社 花良品 代表取締役社長
２００１年 日本フローラル協会理事
２００７年 株式会社フラワー総研 代表取締役
現在に至る。
【著書(共著)】
「お花屋さんマニュアル」１～４誠文堂新光社
「花屋さんの仕事 基本のき」誠文堂新光社
【TV】
テレビ東京「日比谷花壇 vs 花良品」(３０分特番)
テレビ朝日「花良品 vs 青山フラワーマーケット」(３０分特番)
NHKBS 「花良品の鮮度保証販売」(５分特集)
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