花屋の物件の取得の方法

花屋の物件の取得の方法

 

それは、自分で予め、店舗候補地を決め、

その街の、どの通りに出し、

そこで、空き物件を探すということです。

 

やみくもに、不動産屋さんにこんにちは、

では行けません。

最も、不動産を数多く当たってると、

大体、勘所はわかって来るものですが。

順をおって見ていきましょう。

１．店舗候補地を決める。

 

　１－１　自分の家から、通えるところを探す。

 

自分が、もし東京日野市に住んでいたら、

中央線を、素直に狙います。

青梅線、南武線などは、通える範囲ですが、

１０万人以上乗降する駅が少ないので、外しておきます。

自分が浦和に住んでいれば、大宮以南の京浜東北線、

本八幡に住んでいれば、千葉・東京の総武線を狙います。

私鉄沿線に住んでいれば、その私鉄沿線の大きな駅か、

その私鉄から出られる、JRの乗降客数の多い駅を狙います。

車で移動予定であれば、距離だけでなく、かかる時間も考慮にいれます。

候補予定地は、複数必要です。

中々、ピンポイントで、物件空いていませんので、

可能性を、広げる必要があります。

 

　１－２　候補予定地の駅の乗降客数を、インターネットで調べる

 

インターネットで、近くの沿線の駅の乗降客数を調べます。

JR東日本は、乗車人数しか載っていませんので、

２倍しますと、乗降客数が出て来ます。

私鉄は、文字通り、乗降客数が出ています。

候補地に優先順位を付けます。

１〜１０ぐらいまで、リストアップします。

 

２．候補予定地の通りをくまなく歩きます。

　　自分で、人通りの多い通りを探します。

 

　２－１　駅近くを歩く。

 

駅に１０万人以上の乗降客数があるわけですから、

駅の周辺に、人が多いわけです。

歩く時間は、日中。人が買い物をする時間帯です。

通勤・通学以外にも、日中、人があふれる場所が、いいですね。

 

２－２　駅に通じる商店街を歩く。

 

その道を通らないと、駅に出られない。

それが、商店街であれば、もっといいです。

商店がない、ビルが立ち並ぶ、駅前の太い道ですと、

車の通りは多く、朝晩は、通学通勤で人が流れても、

日中、閑散としているところがあります。

昼食時以外で、自分の目で確かめて下さいね！

 

３、予定候補地で空き物件を探す

 

　３－１　自分でまず、空き物件を探す。

 

まずは、自分の出したいところに、

空き物件を探します。

簡単には、理想どおりの空き物件は、出ません。

だから、候補地を１０も用意するのです。

空き物件はタイミングです。

探すのに、最低半年みておいたほうがいいでしょう。

 

　３－２　候補地に近い不動産屋を訪ねる

 

不動産屋さんはには、空き物件リストがあり、

店頭に貼り出したりしています。

不動産屋さん同士のネットワークもあり、

紙以外で、インターネットのネットワークもあります。

理想の物件がなければ、いい物件が出たときに、

連絡してくれるよう、依頼します。

また、店舗物件に強い業者、店舗物件専門業者もいますので、

活用するといいです。

 

４．物件を契約する。

 

物件の契約内容で、契約条件や、支払金額が確定してしまいます。

経験者や、知り合いの不動産屋さん、

そして、今まで、多数の経験をしたことがある人に、

アドバイスをもらうか、契約に同席してもらいます。

契約のチェックすべき項目を、以下に述べます。

 

　４－１　契約始期

 

契約が始まる日です。

この日から、賃料が発生します。

工事日などから逆算して、無駄に多く、

家賃を払わないようにしましょう。

家賃は、日割りで計算してくれます。

 

　４－２　契約期間

 

これは、２年とか３年とか５年とか。

なるべく長いほうが有利です。

契約更新時に、１ヶ月分、契約更新手数料を支払うケースが多いので。

一般的に、契約は更新できます。

定期借家契約ですと、契約更新できない場合があります。

 

４－３　賃料

月々の家賃です。

坪賃料×坪数

一般に坪賃料は、物件の生産性を表すと言われています。

坪賃料が高いところのほうが、売りやすいです。

あとは、支払う金額と入ってくる金額の見合いです。

ですから、家賃が安いからいいとか、高いからいいとかは、

一概に言えません。

 

　４－４　敷金・礼金（花屋開業）

 

敷金は、退去時に戻ってくるお金。

保証金は、取り決め方法に従って、戻って来るお金。

敷金。保証金とも、借主が貸主に預けます。

貸主が、家賃不払いや、現状回復の資金確保などのために、

防御するためのお金。

償却条件が付かなければ、１００％、

借主に戻ってくるお金です。

月賃料の４か月分とか、６ヶ月分とかいいます。

資金が、撤退するまで寝てしまいます。

貸主も、もともと返すべきお金ですから、

減額の交渉の余地があります。

要交渉です。

 

　４－５　礼金

 

大体一か月が多いです。

不動産取引の慣例です。

一か月以上、払うべきではありません。

 

　４－６　解約条件

 

解約の申し出をする期限。

６ヶ月前に、という契約が多いです。

６ヶ月後に、家賃を払い続けて解約するか、

６ヶ月分、まとめて払って即時解約するか。

万一の場合もあるので、短い期間のほうが、

有利です。

 

　４－７　敷金・保証金の償却

 

償却２０％とか、条件が付く場合があります。

１００万預けてあれば、２０万円貸主が取るよ、

という意味合いです。

出来れば、ゼロがいいです。

 

４－８　家賃は前払い

 

１２月分の家賃は、１１月に払うという意味です。

ほぼ１００％、家賃は前払いです。

 

その他にも、賃貸契約を結ぶ時は、様々な条項があります。

主だった契約内容を、列挙しました。

 

まとめ

 

なにしろ、売れる物件を契約すること。

賃料等が安くても、売れない物件ですと、

経費も、人件費も出て来ません。

しっかり、売上・利益予測と、経費を考えて、

売れる、条件の良い物件を契約します。

いい物件探すのに、時間がかかりますので、

いい物件が出たらすぐに、契約し、開店できるように、

周到な準備が必要です。

 

【阿部憲資略歴】

 

１９９６年　東京立川に花屋１号店オープン

　　　　　　以降、計３０店舗の花屋開設

２００１年　株式会社　花良品　代表取締役社長

２００１年　日本フローラル協会理事

２００７年　株式会社フラワー総研　代表取締役

　　　　　　現在に至る。

 

【著書(共著)】

「お花屋さんマニュアル」１～４誠文堂新光社

「花屋さんの仕事 基本のき」誠文堂新光社

 

【TV】

テレビ東京「日比谷花壇 vs 花良品」(３０分特番)

テレビ朝日「花良品 vs 青山フラワーマーケット」(３０分特番)

NHKBS 「花良品の鮮度保証販売」(５分特集)